+7 495 151 11 73
Обратный звонок

Инвестиции в недвижимость Пхукета

Выгодно ли инвестировать в недвижимость Таиланда?

Выгодно ли инвестировать в недвижимость Таиланда? Это главный вопрос, волнующий потенциальных инвесторов со всего мира.

Пляжи Пхукета всегда заполнены туристами, эмигрантами, местными жителями и пенсионерами. Пляж Раваи, популярное место для семейного отдыха, славится своим рыбным рынком и ресторанчиками морепродуктов, тогда как Най Харн больше подходит для плавания или неспешных прогулок вокруг озера.

На несколько километров севернее расположились чудесные места, Ката и Карон. Отдельного упоминания заслуживает и пляж Ката Ной на самом конце юго-западного берега острова Пхукет. Заливы Ката и Карон по достоинству оценят семьи, которым нужен мягкий песок и полный набор услуг. Здесь есть множество вариантов хорошего жилья, спрос на которое постоянно растет. При желании можно найти несколько домов, где сдают в аренду меблированные апартаменты в наборе с полным комплексом услуг и удобств, которые по уровню комфорта не уступают лучшим мировым отелям.

Бухта Патонг, или Патонг Бей – самое популярное место на Пхукете. Восхитительные пляжи – не единственная привлекательная черта этого места. Оно славится ночными клубами, построенными вдоль улицы Бангла Роуд, которая привлекает сюда любителей вечеринок со всего мира.  С недавнего времени локация стала развиваться и с коммерческой стороны: в бухте открылось множество магазинов, в том числе, известный торговый центр Jungceylon. В довершение ко всем преимуществам этого места, здесь вы сможете попробовать кухню почти любой страны мира, включая тайские шедевры. У желающих приобрести недвижимость есть возможность купить объекты в разных ценовых категориях, начиная от студии в центре города и заканчивая роскошным особняком на берегу бухты. Инвестор с любым капиталом найдет здесь подходящий вариант. Рассматривая возможность покупки, помните, что на Пхукете расположены самые популярные в Азии пляжи, а сам Таиланд каждый год принимает более 26 миллионов гостей и входит в ТОП-10 популярнейших туристических направлений на всем земном шаре.

Находясь в Патонге, арендуйте тук-тук, и всего через 10 минут вы окажетесь в Камала Бей – в бухте с удивительно красивыми пляжами, маленькими ресторанчиками, барами и магазинами. Одна из самых известных достопримечательностей этого места – так называемое FantaSea Пхукета. Это зрелищное шоу, которое проходит в самом центре развлекательного парка, приводит в восторг и детей, и взрослых. Камала также известна своей «Милей миллионеров». Это прибрежная улица, на которой расположены самые роскошные пляжные виллы на всем Пхукете. Всего в паре километров от пляжа имеется и альтернативный вариант отелям – арендные домики для путешественников, проводящих отпуск с детьми в Камале. В основном, это частные особняки, которыми управляют специальные компании. Это оптимальный способ получения дохода от инвестиций без необходимости находится в стране. Сейчас Камал Бей активно развивается благодаря соседству с самыми известными развлечениями и достопримечательностями Патонга. 

Продолжим нашу прогулку по острову. Теперь мы на пляже Сурин, который входит в состав пляжной зоны Май Кхао на северо-западе Пхукета.

 

Выгодно ли инвестировать в недвижимость Таиланда?



Это главный вопрос, волнующий потенциальных инвесторов со всего мира.

После правительственных мер, принятых в некоторых странах мира, стало ясно, что инвесторы, получающие доходы от недвижимости, и владельцы подобных компаний, должны пересмотреть принципы своей деятельности и по максимуму диверсифицировать свои активы.

Новые законы повлияли и на пенсионеров: их волнует снижение собственной покупательской способности из-за роста налогов.

Идея инвестиций за пределами Европы сейчас очень актуальна. И Таиланд входит в список стран, которые считаются хорошей альтернативой для таких инвесторов.

Качественный сервис
 

В большинстве объектов есть бассейн, тренажерный зал, сауна, джакузи, теннисный корт, парковка и круглосуточная охрана. Все это повышает комфорт проживания для владельцев, одновременно повышая ценность жилья для возможных арендаторов, ищущих недвижимость в аренду.

На Пхукете есть международный аэропорт с множеством прямых рейсов из крупных городов всего мира.

Пхукет находится на волне передовых технологий и имеет завидную репутацию благодаря Больнице Бангкока и местной Международной Больнице.

Рациональная система налогообложения

Между Таиландом и многими европейскими странами заключены налоговые договоренности. Это означает, что при декларировании дохода в Таиланде вам не придется повторно платить с него налоги в своей стране.

The tax rates on rental income are calculated based on the following sliding scale: налоговые ставки на сдачу жилья в аренду рассчитываются следующей шкалы доходов:

  • Менее 150 000 бат (от 3700 до 3800 евро) – 0%;
  • От 150 001 до 500 000 бат (от 3700 до 12 000 евро) – 10%;
  • От 500 001 до 1 млн бат (от 12 000 до 24 000 евро) – 20%;
  • От 1 до 4 млн бат (от 24 000 до 98 000 евро) – 30%;
  • Свыше 4 млн бат (от 98 000 евро) – 37%.

 

ВИЛЛА

Остров Пхукет славится статусными виллами, расположенными на «Миле миллионеров» рядом с пляжем Камала. Инвесторам, бюджет которых меньше, чем несколько миллионов евро, лучше обратить свои взоры на объекты западного побережья Пхукета, которые продаются по более демократичным ценам.
 
К услугам покупателей два типа вилл:
 
Виллы в рамках программы по управлению недвижимостью

Они принадлежат сообществам, которые обычно состоят из десятков домов с общим управлением и услугами гостиничного типа. В перечень сервисов входят услуги няни, круглосуточная охрана, чистка бассейна, арендный менеджмент, рекламное продвижение вашей виллы, уборка, общение с арендаторами и их проводы. Такой тип инвестиций позволяет получать доход с полностью функционирующей виллы, не беспокоясь о бронировании, обслуживании и оплате счетов.
 

Вы сможете получать годовой доход в размере 7% от стоимости виллы и при этом проводить на ней несколько недель в году. При этом нужно помнить, что придется платить за коммунальные услуги и за управление недвижимостью.

Ориентировочная цена такой виллы с двумя спальнями в Камале – 250 000 евро.
 
Частные виллы

Вилла не входит в программу управления недвижимостью, поэтому она не обременена никакими ограничениями совместного владения. Чтобы управлять такой недвижимостью, можно обратиться в специальное агентство, которое будет ее обслуживать, продвигать, заниматься бронированием и управлением в целом. С управленческой точки зрения, этот вариант чуть сложнее, но при этом сулит не меньшую выгоду. Такой сервис подходит для вилл, требующих меньше ухода. Обычно такие пляжные домики снимают менее требовательные туристы. Они очень популярны среди отпускников со всего мира, поэтому представляют не меньший интерес для инвестиций. Купив такую виллу, вы станете владельцем недвижимости в Таиланде, что само по себе удобно и приятно, и при этом сможете получать стабильный доход от ее сдачи в аренду.

 

ДВА СПОСОБА ПОКУПКИ ВИЛЛЫ

СПОСОБ 1. ПОКУПКА КОМПАНИИ В ТАЕ
 

Иностранцам запрещено владеть землей в Таиланде напрямую. Стать собственником участка можно после покупки доли акций в местной компании (партнерства с ограниченной ответственностью). Причем иностранцы, желающие стать собственниками земли, имеют право приобрести только 49% акций. Больше половины зарегистрированного капитала фирмы (51%) должно принадлежать тайским гражданам. При участии нескольких дольщиков число тайцев в управлении должно превышать количество иностранцев. Таким образом, потребуется как минимум три учредителя, и только один из них может быть иностранным гражданином. Компания должна привести доказательства реального функционирования: доходы от сдачи виллы в аренду и расходы на ее содержание (электричество, обслуживание, уборка и т.д.).
 
СОЗДАНИЕ КОМПАНИИ В ТАИЛАНДЕ
 
Законодательство Таиланда довольно националистично. В большинстве случаев, основной пакет акций должен принадлежать тайским гражданам. Это значит, что главным держателем акций не может быть иностранец. Но есть способы, с помощью которых граждане других государств могут единолично контролировать бизнес в Тае.

  • Выступать в роли единственного управляющего.
  • Право подписи важных документов есть только у вас. Согласно уставу, все решения принимает управляющий, заверяя их своей подписью.
  • У дольщиков могут быть разные коэффициенты голосов при принятии решений.
  • К примеру, голос владельца 49% акций может быть в 10 раз весомее голоса тайского акционера.
  • Тайские акционеры «отказываются» от своих долей, оставляя подписанные, но не датированные контракты на передачу акций. Соответственно, иностранный инвестор получит эти «белые» акции, но при этом все останется в соответствии с тайскими законами, согласно которым иностранцы не могут завладеть более 49% акций.
  • Тайские акционеры подписывают документ, согласно которому их доли, составляющие 51% - этой займ иностранному инвестору, владеющему 49% акций.
  • Компания, владеющая имуществом, оформляет лизинговый договор 3х30 в пользу иностранного инвестора. Это наделяет его статусом арендодателя и арендатора в течение всего срока эксплуатации недвижимости. Тут нужно учесть, что при продаже такой виллы договор лизинга будет аннулирован.

 

РАСХОДЫ И НАЛОГИ КОМПАНИИ В ТАИЛАНДЕ

Ниже вы найдете список расходов, которые придется понести при создании компании по аренде недвижимости (для инвестирования):
 

  • Стоимость регистрации – 25 000 бат;
  • Комиссия за перевод права собственности на землю – 2% от ее стоимости;
  • Ежегодные налоги и административные расходы – 20 000 бат;
  • Ведение бухучета – 4000 бат в месяц или 48 000 бат в год.
     

Этот способ выгоден низкой налоговой ставкой на перепродажу собственности, поскольку сделка будет оформлена как простая передача прав на компанию, а не как перепродажа недвижимости.
 
Комиссия за передачу прав на акции – 20 000 бат.

ОПЦИЯ 2.
ПОЛЬЗОВАНИЕ НА ПРАВАХ АРЕНДЫ. ДЛИТЕЛЬНАЯ АРЕНДА ЗЕМЕЛЬ И ЗДАНИЙ 

Согласно гражданскому и торговому законодательству Таиланда, можно арендовать землю и любые объекты на ее территории на срок в 30 лет, который можно пролонгировать два раза, что в общей сумме даст период в 90 лет. Сделка должна быть зарегистрирована в Земельном Департаменте.

Начальный договор на 30-летнюю аренду и его обновления до периода в 90 лет должны быть подписаны владельцем земли. Первая сделка должна быть зарегистрирована в земельном Департаменте (комиссия составит 1,5% от суммы аренды). Каждая последующая сделка также подлежит официальной регистрации.
 

Эти арендные договоренности могут быть перенесены на оставшиеся годы в случае перепродажи или наследования.
 
Долгосрочная аренда – самый распространенный и безопасный способ покупки дома на Пхукете.
 

В конечном счете, покупка виллы на острове Пхукет – это курортная инвестиция, которая во время вашего отсутствия может приносить внушительный доход от аренды.

администратора и охрана. Зачастую к этому набору добавляются зоны отдыха и релаксации типа сауны, парной, СПА, библиотеки или ресторана.

Также предоставляются услуги уборки и бухучета – благодаря этим сервисам вы можете сдавать квартиру в аренду, даже будучи за пределами Таиланда.

Многие иностранцы выбирают именно кондоминиумы для инвестирования во многом потому, что процесс покупки довольно прост.

Доходы от такой недвижимости имеют свои особенности. В норме, резиденции Пхукета с хорошим расположением и рациональным управлением гарантируют 6% в год. К предложениям с обещанием прибыли более 8% нужно относиться осторожнее: наверняка продавцы не могут найти покупателей. Размер платы за обслуживание недвижимости – еще один важный критерий, который стоит уточнить перед подписанием договора купли-продажи. Он напрямую влияет на размер дохода. Средняя плата составляет от 55 до 65 бат за квадратный метр площади (1-2 евро за квадрат).

Сегодня на Пхукете есть множество объектов в стадии проектирования или строительства. Покупка квартиры на стадии проекта может обернуться выгодой в 20-30% от начальной цены, когда строительство будет завершено.

Перед покупкой строящейся недвижимости нужно проверить надежность застройщика по нескольким параметрам. Уточните сроки оплаты, будущий статус покупателя, возможность ипотечного кредитования и срок действия разрешения на строительство. Можно обратиться в агентство недвижимости, специалисты которого помогут снизить риски при покупке.
 

КАК КУПИТЬ ТАЙСКУЮ КВАРТИРУ В ПОЛНОПРАВНЕ ВЛАДЕНИЕ?
 

Благодаря качеству жилья и привлекательным ценам на недвижимость, Таиланд продолжает привлекать иностранных инвесторов. Но для приобретения собственности на лучших условиях следует знать определенные нюансы.

1-Юридическое Сопровождение

В Таиланде нет нотариальных контор, поэтому очень важно обратиться за помощью в профессиональное агентство недвижимости. Желательно, чтобы ваш агент говорил на вашем 

родном языке, чтобы вы могли понять все этапы и нюансы процесса покупки, усвоить информацию о комиссиях за передачу прав и налогах на прибыль в случае продажи недвижимости.

2-Открытие банковского счета в Таиланде

Чтобы зарегистрировать квартиру на свое имя, нужно иметь личный счет в тайском банке.

3-Переговоры и заключение договора купли-продажи
 

Когда вы определитесь с объектом и его ценой, агент по недвижимости или застройщик предоставит вам документы, подтверждающие:

  • Личность собственника, который указан в правоустанавливающих документах Земельного департамента или контракте на строящуюся недвижимость;
  • Все издержки, которые несет владелец;
  • Долю имущества, которая может перейти в собственность иностранного инвестора в здании;
  • Комиссию за перевод средств;
  • Справку об отсутствии задолженностей за обслуживание квартиры у владельца (в случае перепродажи).

После этого нужно составить договор купли-продажи с детальным описанием условий оплаты, общих комиссий за передачу прав и других пунктов, оговоренных между продавцом и покупателем. В рамках контракта покупатель обязан сделать предоплату в размере 10% от цены объекта в день подписания договора, чтобы зарезервировать недвижимость за собой. Агент или застройщик отслеживает платежи между двумя сторонами и представляет интересы покупателя в Земельном Департаменте в день регистрации сделки по передаче прав собственности.

4-Денежный перевод

Если вы совершаете покупку недвижимости в первый раз и у вас нет разрешения на постоянное проживание в Таиланде, оплатить покупку недвижимости в полноправное владение необходимо только переводом из другой страны. Требуется известить банк о том, что причиной данного перевода является покупка апартаментов в кондоминиуме, и указать название объекта 

и номер квартиры.

Когда деньги поступят на счет в Таиланде, нужно запросить у агента или застройщика специальную форму об иностранной транзакции (ее называют «Тор Тор 3»). Этот документ позволит зарегистрировать объект на ваше имя в тайском Земельном Департаменте, и он же послужит основанием для перепродажи имущества и оправданием для репатриации иностранного капитала. Учтите, что сумма одного такого платежа должна превышать 50 000 долларов, чтобы вы смогли получить форму об иностранной транзакции.
 

Кроме того, вам стоит знать, что из Таиланда можно без каких-либо обосновательных документов переводить деньги в другие страны общей суммой до 40 000 долларов в неделю.

5- Документ о передаче прав собственности

Сделка, как и итоговая оплата, проводится в Земельном Департаменте, для чего целесообразно подготовить необходимые квитанции об оплате. Обычно это занимает полдня, и покупатель может потребовать, чтобы агент по недвижимости или доверенное лицо представляла его интересы во время этой последней процедуры.

Стоимость регистрации

При регистрации права собственности на землю, пошлина за передачу прав составляет порядка 6,3% от цены недвижимости при продаже, и эту сумму продавец и покупатель оплачивают пополам. 

ВИЗА

Концепт неиммиграционной визы для инвесторов не нов для Таиланда. После кризиса 1997 года правительство страны ввело инвесторскую визу для поддержки местных застройщиков, которые не могли распродать свои объекты. Минимальная сумма иностранных инвестиций, необходимая для ее получения – 3 млн бат (или 73 тысячи евро). В октябре 2006 тайская экономика восстановилась, и эту визу упразднили (но оставили возможность обновления виз, полученных ранее).

Недавно, в ответ на мировую экономическую ситуацию, Таиланд вновь ввел визу для инвесторов с одним изменением: минимальная сумма была увеличена до 10 млн бат (от 

200 000 до 250 000 евро, согласно текущему обменному курсу).
 
Туристическая виза: 30 дней с возможностью продления еще на 30 дней
 

Большинство туристов и путешественников, решивших посетить Таиланд, просто прибывают на границу с действующим загранпаспортом (он должен быть действительным еще минимум 6 месяцев со дня прибытия). Там им ставят простой штамп, который и является 30-дневной визой.
 

С 29 августа 2014 года стало возможным продление действующей 30-дневной визы еще на 30 дней. Для этого следует посетить иммиграционный центр Chaeng Wattana (стоимость услуги – 1900 бат).
 
Туристическая виза: 60 дней с возможностью продления на 30 дней

В данном случае речь идет о реальной визе, которую нужно получать по месту жительства (за пределами Таиланда) перед приездом. Подать заявку на эту туристическую визу можно в любом посольстве или консульстве вашей страны.

Виза продолжительностью 60 дней может быть пролонгирована еще на 30 дней в иммиграционном офисе Таиланда. Максимальный срок туристической визы составляет 90 дней.
 

Продлить 60-дневную туристическую визу можно на месте за 1900 бат. Нужно заполнить форму заявки в иммиграционном офисе и приложить к ней скан паспорта.
 
ПЕНСИОННАЯ ВИЗА
Виза выдается пожилым людям, которые желают провести свою пенсию в Таиланде. Такое разрешение можно получить на определенный сезон и затем продлять ее. Для этого нужно предоставить:
 
1 - нулевую неиммиграционную визу,
 
2 - документ, подтверждающий возраст старше 50 лет.
 
3 - Документ, подтверждающий получение ежемесячной пенсии в размере не менее 65 000 бат

(1600 евро) либо депозит не менее 800 000 бат (20 000 евро) на счету в тайском банке.

 

Сделать это нужно за три месяца до подачи заявки на получение визы. Для первого продления пенсионной визы обозначенная сумма должна быть на счету в течение как минимум 60 дней до момента подачи заявки.


ПЛАТА ЗА ОБСЛУЖИВАНИЕ КОНДОМИНИУМА
 
Что такое АМОРТИЗАЦИОННЫЙ ФОНД?
 

Амортизационный фонд – это фонд для чрезвычайных ситуаций, который находится у юридического представителя на нужды крупного ремонта территории общего пользования кондоминиума или его здания.

Условия использования средств амортизационного фонда обсуждаются и устанавливаются на общем собрании собственников, где председательствует юрист кондоминиума/управляющая компания. Их пересылают на электронную почту всем собственникам и арендаторам перед посылкой уведомления о необходимости пополнения фонда. На самом деле, необходимо отчитываться о каждой трате, совершенной из амортизационного фонда. На каждом собрании собственников сумма взносов может быть повышена, если за это предложение проголосует большинство присутствующих. То же самое касается платы за обслуживание здания.

Тайские налоги на недвижимость


Согласно тайским законам, при покупке недвижимости нужно заплатить специальный налог на недвижимость в местный земельный департамент.
 

Что такое налог на передачу прав на недвижимость?

Налог на передачу прав на недвижимость – это налог за регистрацию земли. Его необходимо заплатить при совершении налогооблагаемой транзакции в местном отделении Земельного Департамента Таиланда. К этой категории сделок относится регистрация изменений в сертификате о праве собственности при передаче земли и кондоминиума новому владельцу. Налог на передачу прав на недвижимость действует на транзакции, связанные с недвижимостью в Таиланде, такие как продажа дома, земельного участка, квартиры в кондоминиуме или здания. Налог на передачу прав на недвижимость включает специальный бизнес-налог, государственную пошлину, комиссию за передачу и подоходный налог.

Как вычислить налог на передачу прав?
Вот инструкция по расчету данного налога в Таиланде:.
1.       Комиссия за передачу прав – 2% от продажной стоимости объекта.
2.       Госпошлина – 0.5% от зарегистрированной цены. Она уплачивается только в том случае, если сделка освобождена от налога на бизнес.
3.       Подоходный налог * – 1% оценочной стоимости или продажной цены объекта (берется та, что выше).  
4.       Бизнес-налог – 3.3% от оценочной стоимости объекта при продаже в течение 5 лет. Это касается как частных лиц, так и компаний. 
 

Важно знать о подоходном налоге
*  Подоходный налог входит в группу налогов, уплачиваемых продавцом.

*  Если продавцом является компания или застройщик, подоходный налог составляет 1% от зарегистрированной продажной стоимости или оценочной стоимости объекта (берется та, что выше).

*  Если продавец – это частное лицо, подоходный налог вычисляется по прогрессивной шкале на основании оценочной стоимости и длительности владения.

 

Кто обязан платить налог на недвижимость?

Комиссия за передачу прав – покупатель
Госпошлина – продавец
Подоходный налог – продавец
Бизнес-налог – продавец

Внимание :

Покупая недвижимость на вторичном рынке, покупатель обычно платит все налоги, потому что такая схема позволяет снизить стоимость приобретения и общую сумму налогов.
 

При покупке недвижимости от застройщика, продавец обычно платит бизнес-налог (3,3% от продажной цены при условии владения недвижимостью менее 5 лет) и делит остальные налоги пополам. Госпошлина назначается вместо бизнес-налога, если застройщик владел недвижимостью более 5 лет.

Когда платят налог на передачу прав собственности?
Земельный Департамент собирает налоги во время проведения сделки.



Как оплачивается налог?
Кондоминиум
§  Налог платится в местном отделении Земельного департамента во время передачи прав собственности на квартиру в кондоминиуме Таиланда (вместе с комиссией за перевод, госпошлиной, подоходным налогом и специальным бизнес-налогом, если он применим к конкретному случаю).
Перепродажа квартиры в действующем кондоминиуме
§  Зависит от соглашения между продавцом и покупателем по поводу распределения налоговых выплат.)

Налоги и сборы на строящийся или проектируемый кондоминиум (новостройку)
§  С покупателя квартиры в новостройке или недвижимости в стадии проектирования может быть удержано не более 2 % налога на передачу прав.
Остальные налоги и сборы
Другие налоги на регистрацию и передачу прав собственности должен оплачивать застройщик.

Тайские компании, строительство и земельный налог


§  Если земля и здание принадлежит тайской компании, эта фирма должна оплачивать домовой и земельный налог (налог на имущество), даже если она не получает никакого дохода или не ведет никакой деятельности на самом деле.

Условия назначения специального бизнес-налога
Специальный бизнес-налог применим только если продавец владел недвижимостью менее 5 лет. Госпошлина исключается при назначении специального бизнес-налога.
Если продавец – это частное лицо, а не компания, специальный бизнес-налог платить не нужно в следующих ситуациях:

§  Если продавец владел недвижимостью более 5 лет до момента передачи прав;
§  Если продавец передает права законному наследнику или сам является законным наследником;
§  Если продавец передает права собственности без участия государственных органов;
§  Если продавец передает права собственности без участия религиозных учреждений (церквей, мечетей, соборов).